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                                                                    市場報告MARKET REPORT

                                                                    林曉華:深房價下降空間不大 三四月或是購房良機

                                                                    [提要]眾廈地產自1996年成立以來,一直都關注這座城市住宅的開發,我曾在2009年、2010年做過兩年研究,主要研究三個方面的問題:一是整個政策的走勢;二是市場整體氛圍和成交量;三是置業者,包括客戶的需求。通過三方面的研究得出市場的走勢,然后再給開發商提供一個決策參考的依據。

                                                                    2012春季攻略:
                                                                    2011年“寒冬”成了大部分城市當年樓市的真實寫照。2012年“剛需”變成了深圳樓市的中流砥柱,近七成首次置業剛需群體在等待購房時機出手,剛需亟待爆發。深圳樓市隨著春天的腳步緩慢升溫,2012年樓市是否是08年的又一次輪回?觀望已久的剛需購房者是否迎來入市的最好時機?面對機遇和挑戰,開發商路向何方?為開發商出謀劃策、為購房者指點迷津!搜房網“大話地產”與業內人士共話2012深圳樓市。


                                                                    眾廈地產林曉華

                                                                    眾廈地產自1996年成立以來,一直都關注這座城市住宅的開發,我曾在2009年、2010年做過兩年研究,主要研究三個方面的問題:一是整個政策的走勢;二是市場整體氛圍和成交量;三是置業者,包括客戶的需求。通過三方面的研究得出市場的走勢,然后再給開發商提供一個決策參考的依據。

                                                                    根據這些原則,我們認為研究未來中長期的發展,主要有兩個指標:一是長期指標,就是未來10年,這個指標是GDP增速的變化情況來看長期,10年這個周期段的走勢情況。從最新的國際貨幣基金組織對中國GDP增長來看,未來10年中國的經濟增長率會趨降,從前10年平均每年9%、10%降到平均每年7%和8%,這個趨勢會在今年和明年,整個GDP會平均到8.3%-8.7%之間。從GDP增幅不斷下降來講,房地產的暴利時代終結有可能實現。

                                                                    還有M1和M2,就是市場上貨幣流通的情況,這直接關系到股市和樓市投資的指標。2009年2月份,因為國家投入4萬億的流動性注入市場,2009年2月份開始M2的增幅從20%這個區域直接上漲到2010年初的40%,一年漲1倍,直接導致房價,特別是深圳房價創新高。從2010年一直到去年的12月份,M2全國的投放量萎縮到12%,甚至低于2009年2月份,房價短期不調,但投資和投機后續的支持力度是非常弱,沒有多余的資金投資到投機市場,所以市場上最難銷售的以純粹高端和投資為目的的項目會比較滯銷,這是從中期角度來看。

                                                                    地價成本高 深圳樓市均價下降空間僅7%-8%

                                                                    短期看,深圳的市場情況和全國不一樣。在全國,最新的數據表明,最近一年全國房地產開工量縮減了30%,而深圳由于大部分依靠舊改,歷史遺留土地的財務成本、建筑成本不斷地上漲,導致深圳的房價該調不調,而且一直比較堅挺。也有些城市未來正在轉型,領先于全國,船小好掉頭,而且金融的支持力度非常大。

                                                                    今年和明年深圳房價的趨勢,應該說均價跌幅不是很大,這是業內共同的看法。從建筑成本決定樓市最低價,市場需求決定樓市最高價這個基本判斷來說,只有你找到市場上的需求,你才能獲得溢價,獲得差異化營銷業績。但整體來講受制于大環境,我相信今年成交量的萎縮無可避免,價格下降空間7%-8%,我覺得已經差不多了。

                                                                    深圳三四月是剛需購房好時機

                                                                    成交量是決定價格走勢的先行指標。成交量什么時候能夠有一個新的表現和拐點呢?業界普通的觀點,關注今年3、4月份和今年7、8月份,主要關注的是貨幣政策的變化。比如說準備金率下降的次數和比例,同時又關注我們深圳自身的GDP能不能逆勢飄紅?因為深圳GDP的增長率也是多年排在全省倒數了,今年和明年經濟轉型,我們注意到新投資注入到深圳。

                                                                    成交量不光是一個盤,整體回暖才是真的回暖。怎么做到整體回暖?除了開發商正確的營銷策略和價格策略之外,我們回顧一下1998年之前,深圳是外銷市場,外銷商品房占了主體。大部分戶籍居民都擁有了房產,暫住人口只能買一套,又受到很多貸款的制約,很多開發商的房子要么朝商住方向轉,或者向國內的富裕階層,引導需求到深圳買房,這兩種趨勢已經明顯的在營銷策略上展示出來了。

                                                                    絕對成交量在今年7、8月份能不能回暖?還要看貨幣政策、流動性的變化,還有深圳自身的轉型,這是真正可以看到的,明年的走勢要看7、8月份。短期來看3、4月份是剛需的購房機會,但主要還是二手房,而不是新房,我們7、8月份才能看到整體形勢是往上走還是向下走。

                                                                    深圳房價下跌已是不可否認事實

                                                                    深圳房價有價格標準,一個是成交均價,還有同一片區、同一樓盤不同月份成交價格的浮動,可以從官方的網站上拿到數據。還有一個是二手房的掛牌價情況,從新房、二手房,主要從這些比較。2011年,新房領先于二手房調整了,2011年4月份深圳有限貸令、限購令嚴格實施之后,深圳房價在去年4、5月份曾經套了一大批人,龍崗中心城的一個樓盤整整降了5000元。

                                                                    從樓盤的降幅和區域均價的降幅怎么沒有20%以上呢?肯定有了,所以春節之后通過走訪,二手房門店的掛牌價下降超過了10%,這個下降是現實的,并不是我們認為房價很堅挺,我們在春節基礎上再降8%,也有成交量同步下跌為依據做出判斷的,深圳房價下跌已經是現實了,不可否認的事實了。

                                                                    定價策略和營銷策略要跟著市場走

                                                                    我們怎么看待置業者對區域價格不敏感,春節期間成交最好的,招商果嶺只是一個盤,春節一天成交200套,因為降價以后比同區二手房低1000元,成本不過是7000多,賣到1.2萬元已經很滿意了。羅湖的湖貝片區,本地的樓盤開盤當月賣完,現在新房是2.1萬元左右,如果定價2.8萬元,客戶肯定會考慮。所以對項目的判斷是根據市場需求,而不是你的成本,所以我們的定價策略和營銷策略跟著市場走。

                                                                    暫時在今年剛需和改善性需求的目標價格走,如果地段和產品很好,可以放在2013年或2014年考慮,你承擔的風險就是財務成本每年30%的遞增。而且定價就是按照價格預期的,賣得好就是1.5-1.6萬,旁邊一點點2萬多。

                                                                    今年放松信貸的可能性不大

                                                                    全國會不會降價,房貸會不會放松,還有深圳壓抑的購房者如何應對今年的變化?全國有很多城市的剛性需求沒有釋放,而且很多城市的趨勢沒有限購、限價令,不像深圳特區內外一體化了,有一個統一的政策。像遵義,這些區域有一些改善性的需求,他可以做新城和大盤開發,價格很堅挺,供求沒有什么直接障礙的,對他們來講不存在降價的問題,直接把需求引導到價值體系里面,不存在降價的問題。

                                                                    對于銀行放松信貸,目前從央行的政策,還有存款保證金率來看,我們預判放松信貸的可能性今年都沒有,央行不敢放松信貸,怕房地產反彈。只要放出一個信號,房企就漲停板,這樣怎么敢放松信貸呢?這是開發商自己給自己下的一個套,今年6月份之前除非房地產有破產或者有什么跡象,或者GDP下滑到7%以下,今年上半年的信貸才有可能放松,這是一個預判。

                                                                    剛需不是開發商的購房主體

                                                                    具體到深圳來講,剛才也說了根據片區的均價制定買房的心理承受價格,深圳非常好預算,不要說3、5年后增長到什么階段,深圳房價的價格區間就是1.6萬至2萬,不好的地段1.6萬元以下他又不買,比較的地段超過2萬他又買不起,開發商應該拋在一邊,剛需不是開發商的購房主體,而是有一些閑散資金的人。有大量的公務員,大量金融機構的從業人員,他們有5、6套房,手里還有上百萬的資金,他需要的是商鋪,這時候顯然住宅產品是滯銷的,你為什么還要做住宅呢?價格又超過了剛需的承受范圍,又要賣給改善性需求,那是你自己違背市場規律,必然會滯銷。

                                                                    換句話說,如果你是住宅,但是區域很好,商業氛圍濃厚,你把它變成寫字樓、酒店公寓,說不定就賣得動了,這就是產品調整的問題,適應產品需求是策劃公司唯一可以幫助開發商做的。如果開發商按照自己的意愿,這誰都幫不了你。作為消費者來說也要判斷這個商品是不是你心目中理想的產品,跟你的購買能力、承受能力,尤其是銀行政策制定你的購房時機,我覺得今年還不是抄底的時間,這時候投資客不會入市,抄底也不太現實,投資客和剛需所看的指標是不一樣的。


                                                                    2020国自产拍精品露脸,野花社区视频在线观看视频,国产小蝌蚪最新在线网址,欧美黄网站色视频免费